■樓市價(jià)格博弈系列之需求篇

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要?jiǎng)右蚓褪且驯粔阂謨赡甑膭傂孕枨蟮募嗅尫?。地方政府“頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對(duì)放松，擔(dān)憂房價(jià)上漲的心理恐慌促使消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對(duì)平抑樓市價(jià)格會(huì)起到關(guān)鍵性的作用，未來一段時(shí)間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應(yīng)慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

　　助推

　　恐慌性買盤拉高交易量

　　李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個(gè)年頭。之前由于國家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房價(jià)降下來再去購買。而最近看著房價(jià)呼呼的上漲，他開始急了。

　　“我4月在西紅門看了一個(gè)新盤，那時(shí)不到19000元的價(jià)格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了?！崩钕胝f。

　　像李想一樣想法的購房者不在少數(shù)，雖然調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價(jià)格的提升改變了購房者的預(yù)期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，達(dá)106.6點(diǎn)，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對(duì)市場帶來的變化非常明顯。房價(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動(dòng)跡象，另一方面，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預(yù)期，以致提前入市。

　　也正是預(yù)期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，預(yù)計(jì)再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風(fēng)險(xiǎn)。而房價(jià)的止跌上漲使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。

　　的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比今年6月與年初(1至2月月均)的成交量，各類城市均有不同程度的增長，一線城市增幅最大，增長2.4倍，二、三線城市分別增長1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

　　對(duì)此，中指院認(rèn)為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴(yán)厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計(jì)降幅為56.6%，二、三線城市分別累計(jì)下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結(jié)構(gòu)性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動(dòng)一線城市成交量明顯回升。