每年春節(jié)過后都是房屋租賃市場的黃金季，昨日海淀法院的郭文成法官結(jié)合該院近年審理的房屋租賃糾紛案件，提示兩個(gè)環(huán)節(jié)最容易發(fā)生房屋租賃糾紛，租戶要在簽訂租房合同時(shí)多加注意，以防給自己造成經(jīng)濟(jì)損失。

　　押金退還最易出“岔兒”

　　房屋狀況應(yīng)在合同中標(biāo)記

　　小劉是個(gè)北漂的白領(lǐng)，來到北京后帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，小劉與房主老張簽訂了租賃合同，約定由小劉承租老張的房屋，房租押一付三。租期之內(nèi)，小劉與老張相處十分愉快。租期屆滿之時(shí)，雙方卻因3000元的押金產(chǎn)生了激烈的爭吵。

　　老張稱其向小劉交房時(shí)房屋的墻壁是新粉刷的，而小劉退房時(shí)，墻壁已經(jīng)被弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉，廚房的油煙機(jī)也被用壞，老張認(rèn)為小劉應(yīng)該負(fù)責(zé)重新粉刷墻壁，賠償油煙機(jī)，相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)自押金中扣除。這樣算下來，老張不但不用給小劉退押金，小劉還應(yīng)另行賠償老張的損失。

　　小劉卻說，老張的房子常年對外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機(jī)只是老舊磨損了，且其在租賃期間曾向老張報(bào)修，老張并未理會(huì)。因此押金應(yīng)該全額退還。雙方爭執(zhí)不下，只得訴至法院，老張的證據(jù)只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對廚房抽油煙機(jī)的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫痕跡，錄像顯示抽油煙機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中確實(shí)有較大的噪音。

　　按照誰主張誰舉證的原則，因?yàn)槔蠌垷o法證明其將房屋交給小劉一家時(shí)墻壁是新粉刷，此外老張也無法證明抽油煙機(jī)是小劉用壞，最終經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成和解，由老張退還小劉押金2000元。

　　法官提示：租期結(jié)束后經(jīng)常出現(xiàn)出租人以未見到全部水電費(fèi)票據(jù)、房屋污損、設(shè)備損壞等事由拒退押金。面對房屋租賃的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，法官建議雙方在簽訂書面合同時(shí)，對特殊的房屋狀況應(yīng)進(jìn)行明確的標(biāo)記，如房主可以對出租時(shí)的房屋進(jìn)行錄像或拍照留證，也可在合同附件中的設(shè)施設(shè)備清單中標(biāo)明墻壁是否新刷，設(shè)備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，如果較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認(rèn)，以避免退房時(shí)無據(jù)可查，難以確認(rèn)責(zé)任范圍。

　　轉(zhuǎn)租最易節(jié)外生枝

　　租房最好找到原房主

　　小楊大學(xué)畢業(yè)后在北京的國貿(mào)附近找了份工作，沒有回湖南老家。為了上班方便，小楊與黃女士簽訂房屋租賃合同，以每月4000元的租金承租黃女士位于后現(xiàn)代城的房屋。小楊沒想到，其剛住了兩個(gè)月，就被房主米先生找上門來。米先生拿出房產(chǎn)證稱，自己才是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。黃女士承租了他的房子后將房子轉(zhuǎn)租給了小楊。米先生稱，其與黃女士簽訂的租賃合同約定不能轉(zhuǎn)租，所以要求小楊搬家。小楊將黃女士起訴到法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同、返還租金并賠償損失。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，房東米先生與黃女士的租賃合同明確約定禁止轉(zhuǎn)租，如果黃女士擅自轉(zhuǎn)租未取得房主米先生同意或追認(rèn)，米先生可單方解除與黃女士的合同，并要求次承租人小楊騰房。因此，一旦房東對無權(quán)轉(zhuǎn)租提出異議，次承租人無法繼續(xù)使用所租房屋。

　　小楊可以要求黃女士承擔(dān)違約責(zé)任，但在雙方未約定違約金的情況下，小楊需證明實(shí)際損失情況。此外如果小楊明知黃女士不具備轉(zhuǎn)租權(quán)限的情況下仍選擇與其簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，也應(yīng)自行負(fù)擔(dān)部分損失。此案法院只判決黃女士退還小楊的剩余租金，因小楊無法證實(shí)其經(jīng)濟(jì)損失，法院未予支持。

　　法官提示:租戶若需租賃他人轉(zhuǎn)租的房屋，應(yīng)查明轉(zhuǎn)租人權(quán)限，并應(yīng)及時(shí)取得出租人的認(rèn)可，防止事后發(fā)生糾紛。