地鐵沿線樓盤林立 記者 王春勝/攝

　　導讀：郊區樓盤作為地鐵最大的受益者，會吸引大批市民。如此一來，住宅類型的空間分布將改變，住宅郊區化也會加速，一個城市的地產格局也會變化。楊建華認為，地鐵使得中心城區商業、服務業用地的土地利用效益更高、付租能力更強，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。劉社說，地鐵緩解城市的交通擁堵，利于環保，這些優點方便了居住在地鐵沿線的人們，所以很多人會選擇在地鐵附近活動。

    地鐵對于房地產的影響，莫過于價格的變化，但這種影響，又不僅僅只是房價的增長。

　　專家稱，地鐵的開通，還會導致城市格局、房地產產業結構的變化。

　　價格

　　郊區樓盤挑戰市區樓盤

　　河南教育學院地理系自然地理教研室主任、教授楊建華認為，地鐵能快速、大量輸送人流，只要有完善的轉乘系統配合，地鐵對商品房價格的影響將是區域性的，而不僅僅限于沿線的樓盤。“特大城市發展的趨勢是居住區的外移和中心區商服金融、工作區功能的增強，地鐵無疑大大促進了這種趨勢。”

　　地鐵使城市郊區房地產快速發展，城市中心區的高價樓盤會遇到挑戰。而位置稍微偏遠些的樓盤，即便不在地鐵沿線，也會因地鐵轉乘系統吸引更多買家，從而價格上升。

　　據他介紹，上海地鐵一號線開通后，市中心的房價下降了10%以上。“地鐵將大大減少城市外圍到中心城區的時間距離，從而減少市中心距離因素對商品住房價格的影響。”

　　同時，對于不同類型的地產，地鐵的影響也不同。楊建華認為，地鐵對于商業及辦公物業增值的影響，要大于對住宅的影響，而對于工業用地的影響，則明顯要小于前兩者。

　　區位

　　住宅郊區化將會加速

　　郊區樓盤作為地鐵最大的受益者，會吸引大批市民。如此一來，住宅類型的空間分布將改變，住宅郊區化也會加速，一個城市的地產格局也會變化。

　　“地鐵沒開通之前，三環之外的區位優勢是比較差的，但地鐵開通之后，其區位特點會發生變化。”鄭州大學商學院教授張合林說，由于地鐵縮短了時間距離，并使得人們免受堵車之苦，所以，一些外圍地帶會因為地鐵而改變區位特點，而地鐵沿線的房地產經濟，則會在產業結構上發生變化。

　　楊建華認為，地鐵使得中心城區商業、服務業用地的土地利用效益更高、付租能力更強，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。

　　同時，一些酒店式、公寓類型式的新型住宅會逐漸占據市場，出現商服相結合的趨勢，以提高付租能力。

　　結構

　　城區住宅被商業逐漸搶占

　　除了城市的地產格局，地鐵還會對一個城市的房地產產業結構產生影響。

　　“房地產產業結構分為住宅、商用房、工業用房及農業用地。地鐵開通前，從市中心開始，依次分布著商用、住宅、工業，然后城市區域結束，開始進入農業用地。由此可見，商用房本身就是寸土寸金的。”張合林說，而地鐵開通后，受影響最大的也是商用房。

　　“這些影響大多是積極的，人流、客流的聚集，會抬高商用房的價值，因此商用房的競爭會更激烈。”張合林說，地鐵也會對城市空間結構產生影響，尤其是現代服務業(比如金融、會展等)，會在市中心以及地鐵樞紐地帶聚集，而住宅則有郊區化的趨勢。

　　而據楊建華介紹，上海地鐵一號線開通后，其中一個區的地鐵沿線商服物業平均價格提升了三成，而廣州地鐵開通后，市中心一直低迷的寫字樓市場立刻又活躍了起來。“在這種形勢下，有能力競標的商品住宅就更少了，特別是在市中心地鐵站口附近，住宅用地的位置會被商服物業逐漸搶占。”

　　生活

　　地鐵延長城市夜生活

　　住宅郊區化，城區商業化，這顯然會帶來一系列效應。

　　地鐵修建的地方，多是人流密集處。“比如二七廣場，兩條地鐵線在這里交會，所以地鐵會使該商圈更繁榮，但是由于這里的主要交通工具是地鐵，所以人群消費力側重于中低檔，這樣就會讓步行街等商業模式大行其道。”河南財經政法大學城市發展研究中心主任劉社說，地下商場會隨之而來，地下商鋪也會繁榮起來。

　　一般來說，地鐵基本都是晚上10點到12點停運。“在停運前，都可能有人流，商超、商場、飯館都會根據人流量來決定自己的打烊時間，這樣就會延長城市夜生活。”劉社說。

　　說法

　　地鐵縮短時間距離

　　導致沿線房價變化

　　地鐵為什么能對房地產市場，甚至城市格局帶來這么大的影響？

　　“首先，地鐵縮短了時間距離。”張合林說，時間距離的縮短，會使地鐵沿線的地租、房價提升，無論是商業用房還是住宅。

　　劉社說，地鐵緩解城市的交通擁堵，利于環保，這些優點方便了居住在地鐵沿線的人們，所以很多人會選擇在地鐵附近活動。“這種供需關系的變化，會影響到地鐵周圍的房價。”

　　另外，地鐵投資巨大，在我國，除了香港地鐵，幾乎所有城市的地鐵都不盈利。

　　“修建運營都需要費用，這些費用會從附近的地價中回收，地價高房價必然高。”劉社說。

    （記者 楊曉楠 郭清媛）