央行連續(xù)降息，不僅讓企業(yè)貸款減負(fù)，也令公積金利率達(dá)到近年來(lái)的最低紀(jì)錄。目前五年以上的公積金貸款利率僅為3.75%，如此低的利率甚至低于余額寶的收益。不過(guò)，在實(shí)際操作中，公積金貸款會(huì)有很多限制，購(gòu)房者必須掌握這些規(guī)定才能順利使用公積金貸款。

　　誰(shuí)能貸款到120萬(wàn)元

　　在超低利率的情況下，當(dāng)然使用公積金購(gòu)房最為劃算，按照此前北京市住房公積金管理中心發(fā)布的通知，目前北京地區(qū)公積金貸款額度最高已經(jīng)提至120萬(wàn)元，那怎么能夠全額使用呢？

　　硬件指標(biāo)：房子不能超過(guò)90平方米

　　既然是使用公積金買(mǎi)房，那么房子本身的認(rèn)定當(dāng)然是首要條件。根據(jù)北京市住房公積金此前調(diào)整后的政策，購(gòu)買(mǎi)政策房或90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)90平方米以上非政策房或第二套住房的，貸款最高額度為80萬(wàn)元。

　　除了首套房，如今許多購(gòu)房者出于子女教育和養(yǎng)老原因，會(huì)購(gòu)買(mǎi)第二套房，但申請(qǐng)公積金貸款時(shí)家庭人均居住面積必須在31.31平方米以下才能用公積金。C先生此前購(gòu)買(mǎi)了一套100多平方米的住房，為了方便孩子上學(xué)，想再購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，但公積金貸款有面積要求，對(duì)于想買(mǎi)二套房的人來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)有家庭人均（包括借款人、配偶和未成年子女）住房建筑面積超過(guò)31.31平方米，將無(wú)法購(gòu)買(mǎi)二套房。以家庭人口計(jì)算，第一套住房的面積不能超過(guò)93.9平方米，C先生第一套房已超出了公積金貸款的面積要求，只有賣(mài)掉現(xiàn)有住房才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。

　　資格認(rèn)定：租房提取也算二套

　　如果購(gòu)房者計(jì)劃使用公積金購(gòu)房，除了滿(mǎn)足連續(xù)繳存12個(gè)月以及北京市相關(guān)限購(gòu)要求外，最為重要的條件就是首套房。

　　根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的公告，當(dāng)年繳存公積金的存款利率仍為0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款利率為1.85%。這個(gè)利率明顯低于銀行存款利率，因此，一些短期沒(méi)有買(mǎi)房打算的居民盤(pán)算著提取公積金。這里必須要提醒購(gòu)房者的是，與商業(yè)貸款不同，公積金貸款對(duì)于首套房的認(rèn)定并不以“還清”為準(zhǔn)，而是采用了“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)（申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄）。

　　案例一：如果小A曾經(jīng)使用商業(yè)貸款在京購(gòu)買(mǎi)過(guò)房屋，再買(mǎi)房，即使前一套已經(jīng)還清并出售，這一次使用公積金貸款也沒(méi)有辦法全額120萬(wàn)元使用，最多只能貸到80萬(wàn)元。

　　案例二：如果小B曾經(jīng)使用租房發(fā)票提取過(guò)公積金支付房租，哪怕從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，但在未來(lái)購(gòu)房使用公積金時(shí)，都會(huì)被認(rèn)定為二套。

　　特別提醒：如果公積金貸款認(rèn)定為二套，購(gòu)房者在貸款時(shí)，除了公積金本身最多只能貸80萬(wàn)元以外，對(duì)于貸款總額也有限制：只能貸到房屋價(jià)格的40%。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套500萬(wàn)元的房子，商貸+公積金貸只能貸出200萬(wàn)元，客戶(hù)首付需要交300萬(wàn)元，資金壓力較大。

　　繳存大限：?jiǎn)紊硎泄懿荒苌儆?40元

　　除了首套房的標(biāo)準(zhǔn)外，在還貸能力方面公積金也與商業(yè)貸款有所不同：并不僅僅是需要滿(mǎn)足單身或者夫妻月收入總額須是月供兩倍以上的要求，在公積金繳存額度上，也需要滿(mǎn)足個(gè)人市管公積金月繳存額度高于840元或夫妻總額高于971元的條件。

　　需要說(shuō)明的是，夫妻雙方繳存的這一項(xiàng)中，只能認(rèn)定市管與國(guó)管、中直、鐵路公積金合并計(jì)算，在外地繳存的并不可以納入進(jìn)來(lái)。

　　案例一：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，小A的愛(ài)人是國(guó)管公積金，月繳存700元，超過(guò)971元的條件，且符合公積金首套房標(biāo)準(zhǔn)的人，購(gòu)買(mǎi)住房也是90平方米以下，便可以貸款到120萬(wàn)元。

　　案例二：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，愛(ài)人小B在上海工作，月繳存額度為1000元，由于上海的繳存額度無(wú)法納入到夫妻在京繳存總額的認(rèn)定中，因此在北京享受120萬(wàn)元的公積金最高貸款。