想買(mǎi)二手房，但中介卷款潛逃、房主將房屋多次抵押等交易陷阱屢禁不止，怎么破？上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山近日公開(kāi)表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務(wù)費(fèi)用都將納入平臺(tái)監(jiān)管。上海此時(shí)出臺(tái)這樣一個(gè)政策的背景是什么？這樣的政策未來(lái)會(huì)不會(huì)在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)推廣？全面推廣又將面臨哪些阻力和難題？記者就以上話(huà)題采訪(fǎng)了相關(guān)專(zhuān)家。

　　新聞背景

　　滬試點(diǎn)二手房資金“全監(jiān)管”

　　據(jù)悉，上海房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)將率先在上海市松江區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，最遲明年年初將在全市范圍內(nèi)鋪開(kāi)。

　　在交易過(guò)程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。買(mǎi)方需要把資金打入經(jīng)過(guò)登記備案在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)。待交易雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買(mǎi)方取得房產(chǎn)所有權(quán)，房產(chǎn)證），再通過(guò)監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣(mài)方。整個(gè)付款流程嚴(yán)格按照網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，限制了房主隨意跳價(jià)的行為。

　　顧金山表示，希望通過(guò)松江的試點(diǎn)以后，再準(zhǔn)備選擇三四個(gè)區(qū)縣，今年下半年進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。既要保證資金安全，同時(shí)不能因?yàn)槎嗔谁h(huán)節(jié)，讓交易雙方覺(jué)得不方便，有很多細(xì)節(jié)需要考慮得比較周到。

　　“主要是通過(guò)這樣的行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的合理合規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范中介公司的交易行為，對(duì)資金的使用要更安全，杜絕中介公司用這一塊存量資金做其他事情。”顧金山說(shuō)，房屋交易中的資金，無(wú)論是直接交給賣(mài)方，還是存放在中介機(jī)構(gòu)，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。而政府來(lái)牽頭，第三方來(lái)監(jiān)管，就是非常有益的探索，具有一定的推廣意義，“我們期待看到試點(diǎn)的成效”。

　　名詞解釋

　　什么是二手房交易資金監(jiān)管？

　　資金監(jiān)管是一種二手房交易中的保障制度，沒(méi)有強(qiáng)制性，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可以按照需求進(jìn)行使用，最形象的例子就是買(mǎi)賣(mài)物品時(shí)的支付寶。

　　如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣(mài)家想用買(mǎi)家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然后再過(guò)戶(hù)房產(chǎn)給買(mǎi)家，買(mǎi)家擔(dān)心賣(mài)家把這筆錢(qián)用作他用，房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)，雙方就可以使用資金監(jiān)管。資金監(jiān)管是把購(gòu)房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶(hù)里，專(zhuān)款專(zhuān)用。也就是說(shuō)，上述案例中買(mǎi)家的首付款只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

　　在資金監(jiān)管模式下，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易中心完成過(guò)戶(hù)手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的房產(chǎn)證和抵押證的收件收據(jù)將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬戶(hù)，由資金監(jiān)管賬戶(hù)在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣(mài)方賬戶(hù)，縮短了貸款放款的流程。

　　熱點(diǎn)問(wèn)答

　　1京華時(shí)報(bào)：上海出臺(tái)這一政策的原因和背景是什么？

　　二手房資金監(jiān)管迫在眉睫

　　胡景暉：二手房交易貨值高、流程復(fù)雜，所以確保交易雙方的資金安全是推進(jìn)二手房交易規(guī)范化的重中之重。由于過(guò)往大部分城市，包括交易活躍的北上廣等一線(xiàn)城市，并未對(duì)二手房交易雙方的資金進(jìn)行全面的強(qiáng)制監(jiān)管（個(gè)別城市僅個(gè)別區(qū)縣有要求需要資金監(jiān)管），再加上很多消費(fèi)者因不了解而不愿接受資金監(jiān)管，所以過(guò)往也發(fā)生了諸多資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　此次上海全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，目的就是要保障交易雙方的資金安全，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。交易資金監(jiān)管在發(fā)達(dá)國(guó)家是非常成熟的，除了上海，北京等房產(chǎn)交易活躍的城市，其實(shí)過(guò)往已經(jīng)在部分區(qū)縣推行資金監(jiān)管，只不過(guò)沒(méi)有全面強(qiáng)制執(zhí)行。目前，關(guān)于全面實(shí)行房產(chǎn)交易資金監(jiān)管的事宜，各地都在積極研究制定相關(guān)的制度規(guī)定，對(duì)交易資金進(jìn)行全面的強(qiáng)制監(jiān)管是大勢(shì)所趨。

　　徐東華：在西方任何一個(gè)存量房交易市場(chǎng)成熟的國(guó)家，資金監(jiān)管是非常普遍的，其作用就是有效保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益和資金安全。目前國(guó)內(nèi)尚未全面推行房屋交易強(qiáng)制資金監(jiān)管，這樣就很難規(guī)避業(yè)主卷款、產(chǎn)權(quán)無(wú)法順利轉(zhuǎn)移、買(mǎi)房人違約等各種風(fēng)險(xiǎn)。鏈家非常歡迎政府推行資金監(jiān)管，無(wú)論是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方還是對(duì)

　　整個(gè)行業(yè)都有非常大的好處，而且鏈家愿意在技術(shù)等各方面為政府部門(mén)提供支持。鏈家早在2003年就開(kāi)始推行資金監(jiān)管，并一直呼吁行業(yè)推行資金監(jiān)管。

　　嚴(yán)躍進(jìn)：出臺(tái)交易資金第三方監(jiān)管，主要在于三方面的壓力：第一是部分中介公司違規(guī)使用資金，利用客戶(hù)交易資金進(jìn)行場(chǎng)外配資或是開(kāi)展其他資金池業(yè)務(wù)，助推了高房?jī)r(jià)；第二是若不強(qiáng)化資金監(jiān)管，那么房主隨意漲價(jià)、跳價(jià)、毀約等現(xiàn)象會(huì)增加；第三是對(duì)于部分中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，若沒(méi)有此類(lèi)監(jiān)管，中介機(jī)構(gòu)本身也有很強(qiáng)的違規(guī)操作動(dòng)機(jī)。因此，杜絕交易資金的不當(dāng)金融用途，防止市場(chǎng)價(jià)格被擾亂，建立資金監(jiān)管平臺(tái)迫在眉睫。