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“地王”現(xiàn)象在降溫政策形成合力抵制資產泡沫

2016-12-12 10:55 來源：經(jīng)濟日報

[摘要] 業(yè)內人士稱，因上半年銷售火爆，開發(fā)商有較強補貨沖動。不過，就整體而言，在調控政策加碼情況下，未來一段時期地王將逐步降溫。

　　曾經(jīng)風頭正勁的地王似乎偃旗息鼓了。12月初，北京今年第二批“限房價、競地價”地塊出讓結束，結果正如外界所料，在自持物業(yè)、配套承諾等多項限制條件下，沒有產生地王。萬科等企業(yè)拿下這4宗地塊，將100%持有所建住宅70年，意味著這些項目將不再銷售，而是以租賃形式面市。

　　同時，武漢取消了一塊已經(jīng)掛牌近一個月的地塊出讓。業(yè)內人士稱，今年武漢房價上漲很快，開發(fā)商拿地熱情高漲，在調控新政下，該地塊取消出讓是為防止產生新地王，推高房價上漲預期。

　　不過，有些城市的土地招拍掛仍然激烈，高價地成交仍時有耳聞。上月底，廣州多個地塊出讓，其中一個地塊刷新廣州單價地王，樓面價近4.5萬元，高于周圍在售新房價格。按此樓面價計算，該地塊未來新建商品房售價必須遠超目前在售樓盤價格才能盈利。

　　業(yè)內人士稱，因上半年銷售火爆，開發(fā)商有較強補貨沖動。不過，就整體而言，在調控政策加碼情況下，未來一段時期地王將逐步降溫。

　　9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多個房價上漲較快城市出臺房地產調控政策，其中涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底，上海、天津調控再度加碼，政策更趨嚴厲，提出“認房又認貸”，即對有過貸款記錄的購房者也將按二套資格審批貸款。此舉對一些改善性住房需求的購房者有較大影響。

　　在土地出讓方面，各地更是嚴防死守。不少城市提出設定土地出讓價格上限，有些要求開發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至，有些城市決定在出價一致的情況下，采用搖號方式?jīng)Q定買家。

　　同時，各項政策也逐步發(fā)揮疊加效應，銀監(jiān)部門要求商業(yè)銀行禁止給地王項目放貸，證監(jiān)會則收緊了房地產企業(yè)發(fā)債融資。這些政策表明，在抵制資產泡沫已成共識的情況下，調控短期不會放松，甚至會趨嚴厲。

　　中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月30日至11月20日，全國地王數(shù)量明顯減少，以10億元地塊+溢價率100%為標準，10月單月只有17宗地王，11月截至20日只有12宗。

　　值得注意的是，一些重點城市在土地供應并不充足的情況下，只是以行政手段遏制需求，很難長遠解決供需矛盾。

　　此外，開發(fā)商資金充裕也對土地市場后市有較大影響。自去年初房地產企業(yè)獲準在境內市場發(fā)債后，房地產業(yè)債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴。僅今年前8個月，上市房地產企業(yè)的債券發(fā)行量就達990只，超過2015年總數(shù)。分析人士稱，在此輪調控后，手握資金的大企業(yè)可能在土地市場擁有較大優(yōu)勢。