樓市調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)” 

　　樓市調(diào)控正在不斷升級(jí)。3月30日傍晚，廣州再次升級(jí)調(diào)控政策。截止到目前，全國已經(jīng)有超過40個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個(gè)城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多次政策，其中北京短短10天出臺(tái)了9次房地產(chǎn)相關(guān)政策。顯然，政府嚴(yán)厲調(diào)控的決心一直未動(dòng)搖。與此相對(duì)照的卻是，土地市場(chǎng)熱度未減。截止到3月30日，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對(duì)拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，小開發(fā)商仍在爭(zhēng)搶高價(jià)地。在規(guī)模化依賴日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)業(yè)，前者通過并購提升競(jìng)爭(zhēng)力，后者只能“鋌而走險(xiǎn)”來博取生機(jī)。

　　截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計(jì)拿地上漲了75%。

　　“按說，冰鎖商辦的市場(chǎng)趨勢(shì)下，房企拿地也應(yīng)更加謹(jǐn)慎，但今天3宗商辦用地的競(jìng)拍依舊激烈。”亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

　　3月26日晚，史上最嚴(yán)商辦調(diào)控政策出臺(tái)。新政執(zhí)行3天時(shí)間里，北京商辦成交由此前一周2333套銷量，跌至僅售3套。

　　然而，令業(yè)內(nèi)驚訝的是，如此冰冷的市場(chǎng)并未阻止開發(fā)商拿地?zé)崆椤?月30日，北京出讓3宗商辦用地，房企搶地依然積極。第一宗朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)603地塊經(jīng)過33輪競(jìng)拍被華潤招商聯(lián)合體以22.5億代價(jià)摘得；第二宗朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)604地塊經(jīng)過29輪報(bào)價(jià)被中國金茂以20.4億代價(jià)摘得；第三宗大興生物醫(yī)藥基地地塊被東亞新華以10.6億代價(jià)摘得。

　　不僅是北京，房企在全國范圍內(nèi)搶地都非常積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到3月30日，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過百億。

　　熱鬧的土地市場(chǎng) 

　　3月29日，廣州迎來土地拍賣高峰。位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到數(shù)十家房產(chǎn)開發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪。其中，時(shí)代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價(jià)約20.4億元，溢價(jià)率219%。

　　不僅廣州，上海土地市場(chǎng)也非常火熱。3月29日下午，中海地產(chǎn)以19.55億元拿下一幅宅地，地塊樓面價(jià)為3.06萬元/平方米。同一天上午，在經(jīng)過激烈競(jìng)投后，上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)的2宗宅地，最終也被中海地產(chǎn)以總價(jià)20.65億元、10.7億元一舉拿下。

　　北京土拍現(xiàn)場(chǎng)激烈程度也不遜色。3月28日下午，密云和臺(tái)湖的兩宗含自住房地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，出讓總價(jià)共33.4億元。現(xiàn)場(chǎng)氣氛激烈，不到10分鐘，舉牌次數(shù)已經(jīng)超過50輪。最終，經(jīng)過71輪舉牌，天恒擊敗其他房企，以15.8億元總價(jià)摘得通州區(qū)臺(tái)湖地塊，溢價(jià)率39.8%。首創(chuàng)以17.5億元，并配建7.8萬平方米的自住房拿下密云地塊。

　　上述情況并非個(gè)案。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計(jì)拿地上漲了75%。

　　調(diào)控高壓持續(xù) 

　　調(diào)控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發(fā)商搶地風(fēng)險(xiǎn)。

　　3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任徐賤云代表北京市介紹了房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和成果。據(jù)徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時(shí)指出，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，住建部特別強(qiáng)調(diào)必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。

　　同日，廣州宣布，非戶籍人士增城從化限購一套房；新購買的住房取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局等三部門3月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》。通知要求：一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易；二是市國土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》確定的差別化住房信貸政策，各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也擔(dān)憂，由于現(xiàn)在土地市場(chǎng)上很明顯拿地成本增加， 而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，很可能房企面臨著巨大的銷售難題。他認(rèn)為，巨大的成本壓力放大了房企風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地來說更是如此。

　　張大偉認(rèn)為，樓市開啟調(diào)控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，而這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前，全國已經(jīng)有超過40個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個(gè)城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多次政策，其中北京短短10天出臺(tái)了9次房地產(chǎn)相關(guān)政策。顯然，政府嚴(yán)厲調(diào)控的決心一直未動(dòng)搖。

　　易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，一些企業(yè)可能預(yù)期過于理想化。“拿這么多地，其實(shí)現(xiàn)在面粉和面包價(jià)格都差不多了。未來價(jià)格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個(gè)人判斷，大部分城市可能會(huì)先降溫，再走平，漲10%左右。”

　　一些開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到拿地風(fēng)險(xiǎn)。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大。其中，地價(jià)是最大的問題。而隨著調(diào)控持續(xù)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性在降低。孫宏斌透露，融創(chuàng)中國已經(jīng)在去年10月開始停止在公開市場(chǎng)拿地。

　　萬科董事會(huì)秘書朱旭表示，過去的一年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)十分繁榮，但背后卻存在著隱憂。快速的發(fā)展其實(shí)并不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　“為什么有些地，限價(jià)后明明是虧的，等于在沒有未來的情況下還有企業(yè)搶地？”北京市一家房企高管也非常困惑。