短短兩年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)似乎經(jīng)歷了由春到秋的急速轉(zhuǎn)變

　　A 供應(yīng)過(guò)量，隱現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

　　始于近兩年的行政限購(gòu)，伴隨不斷收緊的貨幣政策，使得住宅虛火迅速降溫，投資屬性隨之遏制。這一背景下，脫離于限購(gòu)之外的商業(yè)地產(chǎn)趁勢(shì)崛起，以迎合暫時(shí)遇阻的龐大民間資本。自此，被業(yè)界稱(chēng)之為“商業(yè)地產(chǎn)之春”的時(shí)代開(kāi)啟。

　　以商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)寫(xiě)字樓為例。鄭州市寫(xiě)字樓一年時(shí)間就擺脫了“商住倒掛”的現(xiàn)象。2011年鄭州寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量為95.05萬(wàn)平方米，較2010年上漲21.38%；成交均價(jià)為12471元/平方米，較2010年上漲46.3%。

　　本報(bào)記者注意到，不少長(zhǎng)期偏向住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，在高地價(jià)和住宅遇冷的雙重壓力下，開(kāi)始?xì)⑷肷虡I(yè)地產(chǎn)，以開(kāi)掘新的“藍(lán)海”。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并期待借助商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)增加利潤(rùn)，都不約而同調(diào)高了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比重。

　　但如今，迅速增長(zhǎng)的市場(chǎng)供應(yīng)量，卻似乎令商業(yè)地產(chǎn)之春一夜入秋，引起業(yè)界普遍擔(dān)憂。

　　據(jù)鄭州相關(guān)部門(mén)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到225.7萬(wàn)平方米，未來(lái)一段時(shí)間，鄭州將有20余個(gè)寫(xiě)字樓新盤(pán)(含部分涵蓋寫(xiě)字樓的城市綜合體)陸續(xù)入市，遠(yuǎn)超2011年全年95.05萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。

　　2012年7月6日，記者驅(qū)車(chē)沿鄭東新區(qū)察看。目前在建的寫(xiě)字樓，主要集中于金水東路兩側(cè)及高鐵站附近，一片又一片建筑工地，呈現(xiàn)出一派繁忙景象。其中高鐵站區(qū)域占據(jù)了鄭東新區(qū)在建寫(xiě)字樓的主要體量，粗略估算約150萬(wàn)平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，客運(yùn)新東站區(qū)域、經(jīng)開(kāi)區(qū)、二七新區(qū)等區(qū)域的高端寫(xiě)字樓相繼入市，將會(huì)給鄭州市的高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多的新增供應(yīng)，而未來(lái)消費(fèi)者和投資者將會(huì)越來(lái)越理性，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的條件下，一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目將遭遇前所未有的市場(chǎng)壓力。

　　在眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓群之外，最常見(jiàn)的“例牌菜”便是城市綜合體了。從最近兩年市場(chǎng)發(fā)展看，鄭州已經(jīng)出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集體亮相的情況。其中不乏萬(wàn)達(dá)城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤(rùn)萬(wàn)象城、西元國(guó)際廣場(chǎng)等“實(shí)力派選手”。

　　“由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目‘一窩蜂’上馬，因此目前鄭州非住宅產(chǎn)品的供銷(xiāo)比，已嚴(yán)重失衡。”正弘置業(yè)副總經(jīng)理王樸說(shuō)，“從2010年年底住宅項(xiàng)目限購(gòu)以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲了50%以上，但從租金回報(bào)率來(lái)看，卻比2010年以前低了很多，投資價(jià)值變低?！?/p>

　　無(wú)論是寫(xiě)字樓還是城市綜合體，一擁而上除了供應(yīng)量增加導(dǎo)致供需失衡風(fēng)險(xiǎn)外，一個(gè)最大的詬病，是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。正如鄭州市一位商業(yè)專(zhuān)家所稱(chēng)，鄭州未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，眾多購(gòu)物中心存在盲目、無(wú)序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購(gòu)物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。