映象財經

　　從未承諾對項目堅持“長期持有”的香港富豪李嘉誠，一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。

　　早在2005年，李嘉誠旗下的“長和系”以1.2萬元/平米的單價獲得浦東世紀匯地塊，如今，這一項目還沒有竣工投入使用，就將以160億-200億元的價格被賣掉。而目前6萬元/平米的市場單價，比當初獲得這一項目時翻了近5倍。

　　“相比2013年，長江實業(yè)去年在香港的業(yè)務很好，然而內地的收益則出現(xiàn)大幅下降。集團在內地的地產業(yè)務有所放緩，將按審慎穩(wěn)健方針推進地產業(yè)務。”李嘉誠在年報中如此評價房地產業(yè)務。

　　今年年初，和記黃埔和長實地產進行了重組。據該公司2014年年報披露的數據，去年長實地產的物業(yè)銷售額為263億港元（約合210億元人民幣），比2013年減少了10億元。

　　機構統(tǒng)計數據顯示，近兩年李嘉誠在內地拋售的物業(yè)已近千億元。“未來李氏家族將繼續(xù)拋售資產，主要原因除了內地樓市未來的不確定性影響外，李嘉誠在內地的慢開發(fā)模式也飽受詬病，而在李嘉誠重組旗下資產后，李氏家族的投資戰(zhàn)略重心也已向歐洲轉移。”接近李氏企業(yè)的一位業(yè)內人士透露。

　　兩年套現(xiàn)近千億

　　李嘉誠正在出售的世紀匯項目位于上海浦東，靠近上海金融中心陸家嘴，地理位置可謂得天獨厚。該項目總建筑面積近27萬平米，其中商場面積約14萬平米，2幢辦公樓面積約13萬平米。按目前項目周邊6萬元/平方米的市場價格估算，該項目的最低出售報價在160億元左右。

　　“今年年初長江實業(yè)與和記黃埔有限公司合并之后，上海的房地產業(yè)務仍然由各自團隊分工合作，世紀匯項目正是和黃的團隊一直負責管理操盤。不過，此前和黃還表示要自持這一項目。”上述業(yè)內人士透露。

　　就在一個月之前，世紀匯的管理層公開表示，世紀匯項目是上海四條地鐵線路同時交會的地鐵上蓋物業(yè)，“這在全中國也沒有的，我們會自持。”

　　但如今，李嘉誠變卦了。

　　“按照李氏的出牌章法，好地段的物業(yè)通常會選擇市場觸底轉暖時出售。”一位此前曾與和黃地產有過業(yè)務往來的人士分析。

　　浦東世紀匯項目的轉讓，只是近兩年以來李嘉誠不斷拋售內地物業(yè)的交易之一。

　　從2013年開始，李氏家族旗下的長江實業(yè)和和記黃埔就開始相繼拋售內地房地產資產。2013年8月，和黃、長實將各自所持廣州西城都薈廣場各自50%股權轉讓后，李氏家族將廣州項目作價16億元賣了出去。此后，李氏家族又出讓了上海虹口區(qū)北外灘盛邦國際、上海陸家嘴的東方匯經中心、南京國際金融中心以及北京盈科中心等項目。

　　有機構統(tǒng)計，在這兩年時間中，李嘉誠在內地拋售物業(yè)及資產的金額已近千億元，而去年一年在香港和內地拋售的資產就近800億元。

　　“李嘉誠賣項目的決定并非目前做出，而是在此前房地產低潮期就已經決定。”億翰智庫分析師張化東指出，每遇經濟或樓市低迷期，長實系或多或少總有拋售物業(yè)的舉動。李嘉誠轉讓物業(yè)有兩個集中時期，2008年全球金融危機來臨時，以及2013年以后歐洲經濟低迷期。

　　在2008年金融危機時，長江實業(yè)把上海的世紀商貿廣場轉至和記陸港旗下，此后于2011年賣給太平洋保險后成功套現(xiàn)44億元。同樣是在2008年，在整體轉讓了上海長寧的御翠豪庭高檔公寓后，2009年年初李嘉誠還拋售了位于上海長寧黃金城道上的商鋪。

　　協(xié)縱國際CEO黃立沖告訴記者，李嘉誠的企業(yè)經營之道是，保證手中有充足的現(xiàn)金流，降低企業(yè)負債，“因此長實系往往會通過賣資產來快速回籠資金，以保證企業(yè)在經濟動蕩期不受影響。”

　　“變相囤地”獲利

　　不過，李嘉誠在內地的“慢開發(fā)”模式卻成為李氏變相囤地后高價出售獲利的法寶。

　　“長和系拿到一個項目，一般五六年后能真正進入開發(fā)階段就是快的，多數項目一直處于設計階段。”長江實業(yè)上海公司一位前員工曾向記者表示。

　　“通過時間換空間，往往可以獲得幾倍的利潤。這樣的做法在過去行得通，但在當下的環(huán)境下卻很難行得通。”上述港資房企人士說。

　　以去年出售的東方匯經中心為例，71.6億元的售價是當初拿地時價格的8倍多。而此次出售的浦東世紀匯同樣是在慢開發(fā)中獲利匪淺。

　　在和黃2010年的年報中曾明確，浦東世紀匯于2014年竣工。然而記者在項目現(xiàn)場看到，這一商辦樓仍然在進行主體施工，外立面也沒有造好，何時能投入使用也不得而知。

　　據此前陸家嘴的公告信息，該地塊轉讓給和黃旗下Mapleleaf時的總價還不到26億元。和黃收購該地塊的樓板價約1.2萬元/平方米，當時預計項目總投資約50億元。十年后按目前6萬元/平方米的市場價格粗略計算，該物業(yè)增值了5倍，長實有望從這一項目賺取近百億元。

　　張化東表示，涉嫌囤地、慢開發(fā)以賺取超額利潤的輿論，對李嘉誠旗下的公司并非有利。“此前他們一直是慢開發(fā)的節(jié)奏，但現(xiàn)在這種開發(fā)模式往往飽受詬病。”張化東說。

　　同樣是在上海，2009年4月長實在上海普陀真如獲得的項目，兩年后仍然處于打樁狀態(tài)。而在拿地6年后，真如項目的開發(fā)速度在業(yè)內看來仍然進展緩慢。

　　除了環(huán)境的變化不利于“慢開發(fā)”模式，市場的變化也被認為是促使李嘉誠減少內地投資的原因之一。對于李嘉誠拋售物業(yè)，有媒體將其解讀為看空內地樓市。對此投行界認為，這種解讀有一定道理，但卻并不全面。

　　在黃立沖看來，像長實這樣達到幾千億規(guī)模的企業(yè)，做投資和開發(fā)并非按一兩年的周期來算，而是按五年至十年的周期來看行業(yè)和項目。

　　“從另一個角度看，今年樓市雖好也只是一線的樓市好，而且一線城市的房地產也是在二季度之后才好轉，前兩年樓市普遍不好。十年以后，樓市是否仍然會這么火，很難做出準確的預判。”黃立沖在接受記者采訪時說，對未來的不確定，是引發(fā)李嘉誠不斷拋售上海及內地項目的原因。

　　此外，由于長江集團戰(zhàn)略重心向歐洲的轉移，接下來李嘉誠可能繼續(xù)有拋售物業(yè)的行動。

　　“李氏家族不僅減少了在內地的房地產業(yè)務，也拋售了在香港的資產。長實已經確定了重心向歐美轉移的戰(zhàn)略，接下來還會有拋售資產的舉動。”一位不愿具名的投行人士說。 作者：王海春