全員賣房、繼續(xù)賣地賣項(xiàng)目，控制規(guī)模主做代建和養(yǎng)老，綠城這一系列轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是活下去。但一旦形勢反轉(zhuǎn)，誰能保證宋衛(wèi)平不會激情再起

　　關(guān)于綠城的傳說很多。中投與綠城組合資公司，業(yè)界便猜測綠城將被中投收購；從2011年底到今年4月，綠城中國連續(xù)轉(zhuǎn)賣六個(gè)項(xiàng)目，又傳出綠城將地方國有化的消息；綠城集團(tuán)設(shè)立多個(gè)平行子公司，將上市公司綠城中國（03900.HK）的資源和業(yè)務(wù)重心向這些非上市平臺轉(zhuǎn)移，市場因此質(zhì)疑上市公司資產(chǎn)流失；近日，一位綠城員工致宋衛(wèi)平的公開信，又引發(fā)了對綠城生存狀況的新一輪猜測。

　　無論有多不情愿，綠城都無法擺脫外界的強(qiáng)烈關(guān)注。在某種程度上，它已經(jīng)成了這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)——它在2008年金融危機(jī)時(shí)涉險(xiǎn)過關(guān)，很快便忘卻危機(jī)，開始大規(guī)模擴(kuò)張，銷售目標(biāo)直指千億元；在這一輪近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控中，那些擴(kuò)張期買入的地塊和項(xiàng)目，有的銷售乏力，有的正談判轉(zhuǎn)讓，有的荒草叢生、無暇顧及。綠城能不能活下去，怎樣活下去，地產(chǎn)企業(yè)看著，中央和地方政府盯著，媒體觀察著。

　　不過，作為綠城集團(tuán)的董事長，宋衛(wèi)平的韌性比很多人想象的要強(qiáng)得多。危機(jī)沒有解除，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還在繼續(xù)，在生死邊緣掙扎的現(xiàn)狀讓宋衛(wèi)平不得不改變，放低要求，反思舊有路徑，與人分權(quán)分利。他親自上火線抓銷售、代建和養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，將2012年定義為“轉(zhuǎn)型年”，目標(biāo)是在有限的市場空間先生存下來，再圖謀發(fā)展。在發(fā)給財(cái)新記者的短信中，他說，“綠城會認(rèn)真且正常地走向明天。明天或陽光或陰雨，但總得走。”

　　6月是一道坎

　　宋衛(wèi)平近日對媒體稱，相比去年最壞的時(shí)候，目前綠城的資金鏈有所好轉(zhuǎn)，但遠(yuǎn)未到寬裕的時(shí)候，“要更好活下去，還有很多事情要做。”

　　綠城在2011年末時(shí)到底有多難？因?yàn)橐还P5億元的賬款必須在第二天支付，綠城中國副董事長、行政總裁壽柏年對SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹說，“你再不簽，我就要死了。”最終，SOHO中國在2011年12月29日簽下協(xié)議，以40億元對價(jià)收購上海外灘地王項(xiàng)目50%的股權(quán)，其中向綠城支付10.4億元。“一筆錢還不上，公司就真的會死。”提起去年底的危機(jī)，綠城集團(tuán)的一位高管仍對財(cái)新記者唏噓不已。

　　從2011年底到今年4月，綠城中國連續(xù)轉(zhuǎn)賣六個(gè)項(xiàng)目，才在生死線上緩了一口氣。這些項(xiàng)目包括杭州蘭園、杭州新華造紙廠地塊、上海靜宇置業(yè)、上海外灘地王項(xiàng)目、上海天山路項(xiàng)目和無錫香樟園地塊。綠城中國CFO馮征對外稱，通過轉(zhuǎn)讓六個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回流現(xiàn)金近60億元，如考慮項(xiàng)目本身的貸款，對綠城現(xiàn)金流的影響可達(dá)120億元。

　　不過，也只是緩了口氣而已。一位接近綠城的知情人士向財(cái)新記者透露，綠城通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲得了大約38億元的現(xiàn)金流，但至今仍有一半左右未到賬，綠城的資金鏈仍然緊張。

　　據(jù)財(cái)新記者了解，中國建設(shè)銀行總行曾在2011年底對浙江省分行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)外部審計(jì)。按照審計(jì)機(jī)構(gòu)的建議，建行已將綠城貸款風(fēng)險(xiǎn)分類從正常類調(diào)整至關(guān)注類，主要理由是銷售情況不良。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾于近日發(fā)布報(bào)告稱，綠城中國的流動(dòng)性仍嚴(yán)重不足。截至2011年底時(shí)手中持有的現(xiàn)金僅能覆蓋37%的2012年到期債務(wù)。4月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪兩家評級機(jī)構(gòu)同時(shí)降低了對綠城中國的評級，并給出負(fù)面展望。從年報(bào)看，綠城中國在2012年將面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力，包括一年內(nèi)到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信托貸款。

　　今年6月，將是擺在綠城面前的又一道坎。“6月底將有一批項(xiàng)目集中交付，需要從銀行把土地證解押回來，這是一道硬杠，必須要還錢。”上述綠城高管向財(cái)新記者透露，這一波需要集中支付的貸款大概有幾十億元。

　　國企施援

　　一位綠城內(nèi)部人士向財(cái)新記者證實(shí)，綠城正在加緊出售手中的項(xiàng)目。“只要需要，所有項(xiàng)目都可以談。”他透露，綠城傾向于轉(zhuǎn)讓那些投入了土地款但還沒有開工或短期內(nèi)無法銷售的項(xiàng)目，因?yàn)椤板X都欠在這些項(xiàng)目上了”。過去幾年，本來走高端住宅開發(fā)的綠城，也盲目吃進(jìn)了不少商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目沉淀資金量大且投資周期長，非如今的綠城所能承受。

　　這位內(nèi)部人士表示，未來綠城出讓一些商業(yè)項(xiàng)目的可能性較大。坊間已傳出包括青島審計(jì)局商業(yè)地塊、溫州鹿城廣場和北京奧克伍德等在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目亟待轉(zhuǎn)手的消息。

　　綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江在5月18日的杭州人居展上對財(cái)新記者表示，“我們會努力實(shí)現(xiàn)年內(nèi)將負(fù)債率降至100%以內(nèi)的目標(biāo)，不排除再轉(zhuǎn)手幾個(gè)項(xiàng)目。但我們是上市公司，具體項(xiàng)目現(xiàn)在不方便說，如果有交易會公告。”

　　為改善現(xiàn)金流，綠城曾經(jīng)想過多種途徑：努力賣房、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、成立地產(chǎn)基金和引入戰(zhàn)略投資人。前兩者正在努力之中，后兩者已無聲息。財(cái)新記者了解到，去年綠城與中投合作時(shí)，曾有過中投作為戰(zhàn)略投資入股綠城的方案，但該方案最終被政府高層否定。

　　宋衛(wèi)平曾對外稱，“銷售額上得去就少賣一個(gè)，銷售額不行就多賣一個(gè)。如果有合適的伙伴和機(jī)會，今年還會考慮轉(zhuǎn)讓一部分項(xiàng)目。”值得關(guān)注的是，在綠城此前轉(zhuǎn)讓的幾個(gè)項(xiàng)目中，接盤者除地產(chǎn)同行之外，浙江和杭州當(dāng)?shù)氐膰笠矊G城伸出了援手。經(jīng)多方證實(shí)，2011年底，浙江省政府辦公廳曾召集部分房地產(chǎn)商和銀行負(fù)責(zé)人召開“房地產(chǎn)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)座談會”，希望能對品牌好、規(guī)模大、品質(zhì)佳的房企給予扶持，扶持對象直指綠城。壽柏年受邀參加了此次座談會。其后，省市兩級的國企和銀行對綠城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和貸款展期都提供了支持。

　　杭州的兩個(gè)項(xiàng)目——蘭園項(xiàng)目和新華造紙廠地塊背后即有國資的身影。具體方案是，綠城用新華造紙廠地塊的股權(quán)置換西子房產(chǎn)在蘭園項(xiàng)目的股權(quán)，然后綠城將蘭園項(xiàng)目的部分股權(quán)出讓給國資。置換前，綠城持有蘭園項(xiàng)目42.5%的權(quán)益，持有新華造紙廠項(xiàng)目35%的權(quán)益。置換后，綠城從新華造紙廠地塊退出，轉(zhuǎn)而擁有蘭園項(xiàng)目85%的股權(quán)，隨后將其中的50%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和杭州市錢江新城建設(shè)開發(fā)有限公司兩家國企，前者隸屬于市國資委直管的杭州城投集團(tuán)；后者的直接出資人是杭州市錢江新城管委會。兩家國企各出資6250萬元對應(yīng)25%的股權(quán)，這一對價(jià)正是蘭園項(xiàng)目公司注冊資本的對應(yīng)比例。

　　蘭園項(xiàng)目位于杭州環(huán)城北路和環(huán)城東路的交界處，屬杭州城區(qū)的黃金位置，在2009年10月被綠城集團(tuán)以29.1億元的價(jià)格拍下，折合樓面價(jià)約2.1萬元/平方米。2011年4月和6月，蘭園項(xiàng)目兩次開盤，均價(jià)達(dá)5.4萬元/平方米。

　　一位杭州地產(chǎn)界人士直言，杭州市屬兩家國企接盤蘭園項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是對綠城進(jìn)行“變相輸血”，以助綠城渡過難關(guān)。據(jù)財(cái)新記者了解，目前綠城仍就一些項(xiàng)目股權(quán)的轉(zhuǎn)讓與國資背景的企業(yè)接洽談判，包括與海航合作拿下的緊挨西溪誠園的蔣村B-19地塊。還有此前綠城與浙江省鐵路投資集團(tuán)、浙江省能源集團(tuán)等省屬國企合作的一些項(xiàng)目。

　　全員賣房

　　宋衛(wèi)平對財(cái)新記者稱，現(xiàn)在的綠城是“多管齊下，求生存再圖發(fā)展”。他在年初的全員大會上為綠城定下的戰(zhàn)略和基調(diào)就是“轉(zhuǎn)型”，“第一把火”是銷售改制。“今年，綠城最重要的任務(wù)就是銷售，把房子賣出去。”宋衛(wèi)平曾在內(nèi)部如是說。

　　綠城在今年2月份啟動(dòng)銷售體制改革，全員賣房，引入經(jīng)紀(jì)人制度，改“坐銷”為“行銷”。撤銷原來的營銷管理中心，設(shè)立兩家新的經(jīng)紀(jì)公司，并在3月引入社會經(jīng)紀(jì)人，盡可能整合所有外部資源進(jìn)行銷售。

　　這一招產(chǎn)生了一定效果。“之前我們不關(guān)注賣房子的情況，現(xiàn)在有機(jī)會就要去推銷。”綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴財(cái)新記者，如果已經(jīng)下訂的幾套別墅順利成交，他將完成約8000萬元的銷售額。馮雨峰在綠城分管的是園區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。