“由于國家已經(jīng)停止審批別墅用地，我們這個項(xiàng)目是目前上海航頭鎮(zhèn)甚至周浦、康橋區(qū)域內(nèi)最后一個純別墅項(xiàng)目。航頭這里2004年曾經(jīng)被規(guī)劃成萬畝別墅園，我們位于這片別墅區(qū)的中間。”時代周報記者以購房者身份實(shí)地探訪中華企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“中華企業(yè)”，600675.SH）南郊中華園兩河流域項(xiàng)目時，售樓人員如此介紹道。

　　時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該售樓人員號稱的“萬畝別墅園”并沒有獲批，盡管如此，如今該片區(qū)內(nèi)仍聚集了7個低密度項(xiàng)目，并多有違規(guī)或打政策擦邊球之嫌。

　　傍純別墅抬高身價

　　航頭鎮(zhèn)作為上一輪《上海城市總體規(guī)劃》重點(diǎn)建設(shè)的22個中心鎮(zhèn)之一，素有“金三角”之稱，是當(dāng)時南匯區(qū)城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)中的重要組成部分。隨著南匯區(qū)并入大浦東后，原屬于南匯區(qū)的航頭鎮(zhèn)也迅速起步，航頭板塊逐步受到市場關(guān)注。

　　據(jù)了解，中華企業(yè)的兩河流域位于上海浦東新區(qū)南端的航頭鎮(zhèn)，占地約510畝，容積率0.6，總建筑面積20萬平方米左右，共762套聯(lián)排別墅，分三期開發(fā)，一期2008年開盤，目前一期、二期已售罄。

　　在浦東“大動脈”楊高南路延伸段林海公路旁，兩河流域“沒用公寓的純別墅”戶外廣告牌赫然矗立。

　　“目前我們在售是三期，共322套，容積率比一期、二期更低，只有0.57，一共300套，去年成交90多套，在上海別墅銷售排名第三，剩下的200多套售完后，就再也買不到純別墅了。”售樓人員說。據(jù)悉，今年5月份，兩河流域的別墅成交均價為2萬元/平方米左右。

　　該售樓人員同時表示，航頭2004年曾經(jīng)規(guī)劃“萬畝別墅園”，“我們這個項(xiàng)目目前是航頭甚至康橋、周浦區(qū)域內(nèi)，最后一個純別墅項(xiàng)目。周邊其他項(xiàng)目也有別墅推出，比如中海御景熙岸、和黃御沁園、長泰東郊御園，還有快要開盤的金地藝年華，但這些項(xiàng)目都是和普通公寓混合搭配的。”

　　時代周報記者發(fā)現(xiàn)，早在2004年，中華企業(yè)下屬控股公司古北集團(tuán)對該地塊所作的《項(xiàng)目可行性研究報告》中也曾表述，“從規(guī)劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨(dú)棟別墅項(xiàng)目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有‘萬畝別墅區(qū)’一說，故其前景看好。”

　　但2002年國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》（國發(fā)[2002]13號），提出“特別要嚴(yán)格控制超高層建筑、超大廣場和別墅等建設(shè)項(xiàng)目，不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)辦公樓”。2003年國土資源部出臺《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國土資發(fā)[2003]45號 ），要求“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2004年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），強(qiáng)調(diào)健全土地節(jié)約利用和收益分配機(jī)制，決定“繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地的審批”。

　　與兩河流域相隔不遠(yuǎn)的長甲集團(tuán)旗下長泰東郊御園容積率為1.2，項(xiàng)目規(guī)劃為聯(lián)排和高層。據(jù)其售樓人員介紹，項(xiàng)目中聯(lián)排別墅的容積率不到0.7，項(xiàng)目大部分均為聯(lián)排別墅，高層只有幾棟，主要是平衡容積率。

　　對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，目前，政府頒發(fā)的這些文件中所指的別墅用地一般指全部建設(shè)為獨(dú)棟別墅的用地，而像兩河流域、長泰東郊御園這種聯(lián)排只能算是類別墅產(chǎn)品，不能稱為嚴(yán)格意義上的純別墅，屬于監(jiān)管的真空地帶，市場上這種項(xiàng)目都是打了政策的擦邊球，如果真是純獨(dú)棟別墅的話，項(xiàng)目批地就已違規(guī)。

　　萬畝別墅園未獲批

　　據(jù)時代周報記者了解，中華企業(yè)一再提到的“萬畝別墅園”里，匯聚了在2002-2007年之間開發(fā)的綠洲千島花園、生茂養(yǎng)園、東方夏威夷、愛法奧朗新莊園等別墅項(xiàng)目，容積率基本都在0.3以下，均為獨(dú)棟別墅。

　　同策咨詢提供的土地出讓數(shù)據(jù)顯示，這些項(xiàng)目的土地獲得時間基本在2003-2005年之間。這也是國家一再發(fā)文嚴(yán)格限制別墅用地的時期，有頂風(fēng)作案之嫌。這些項(xiàng)目又是如何發(fā)展起來的，“萬畝別墅園”是否經(jīng)過合法的審批？

　　時代周報記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，航頭鎮(zhèn)政府新辦公樓恰巧位于這片別墅區(qū)的核心區(qū)域，與愛法奧朗新莊園僅一條馬路之隔。

　　航頭鎮(zhèn)規(guī)劃辦主任潘國明表示，目前航頭中心區(qū)域別墅有7個項(xiàng)目，其中5個早已建成，金地藝年華正在建，長泰東郊御園三期還沒有建。“金地項(xiàng)目對面還有塊空地要招拍掛，現(xiàn)在別墅用地不能批了，但還是要規(guī)劃成高檔社區(qū)。”

　　對于“萬畝別墅園”一說，潘國明稱，“萬畝別墅園的控規(guī)，上面是不認(rèn)可的，沒有批。目前新的控規(guī)也沒有批，要區(qū)里報到市里審批。”而此前5個別墅項(xiàng)目如何得以通過土地規(guī)劃的，潘國明并沒有解釋，僅表示都是很早拿地，按照當(dāng)時批的來建。

　　事實(shí)上，網(wǎng)上流傳的一份2008年《航頭鎮(zhèn)中心地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）說明》顯示，“依據(jù)現(xiàn)有的基地條件和合理的規(guī)劃布局，將形成的規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為‘兩心，兩帶，兩片’。其中兩片指以居住功能為主的兩個片區(qū)，其一是按一類居住用地標(biāo)準(zhǔn)建成的東方夏威夷，其二是基地東北部規(guī)劃建設(shè)的二類居住片區(qū)”。

　　而一類居住用地主要是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。這表明直到2008年，航頭鎮(zhèn)的控規(guī)規(guī)劃制定中還是準(zhǔn)備打造別墅區(qū)域。

　　《上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》顯示，“長期以來，房地產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重較大，土地財政的狀況難以持續(xù)。”按照規(guī)劃綱要，航頭的市屬大型保障住房基地將超過7平方公里，建筑面積1000萬平方米，導(dǎo)入人口將超過20萬人。但與之帶來的社會矛盾多元化，“大量不同層次、不同背景、不同需求的人口的導(dǎo)入，給社區(qū)的服務(wù)管理提出更高的要求，需求與服務(wù)之間的矛盾將會明顯增多。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，人民群眾利益訴求多元化，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致社會矛盾凸現(xiàn)，歷史遺留的一些矛盾尚未解決，新發(fā)展帶來的新矛盾急需化解”。

　　張宏偉表示，航頭板塊最近兩年剛起來，本身周邊配套不成熟，大型保障住房基地的導(dǎo)入會影響別墅板塊的發(fā)展與規(guī)劃，未來可能會影響別墅項(xiàng)目的升值空間。（姜燕）